担保物件の中でも、特に「根抵当権」については、受験者の中でも特に苦手な方が多いと思います。
しかし、
は宅建業者にとっては必須の知識です。
マンション建設業者や不動産買取業者にとっても、根抵当権は実務上、切っても切れない制度です。
ぜひとも、宅建試験に合格後も、必須の根抵当権の知識を今の間に習得しておきましょう！
根抵当権とは
まずは、根抵当権という制度について、説明します！
根抵当権って何？
まずは、根抵当権の具体例から考えてみましょう。
例えば、製造業を営む株式会社Aは、仕入れや製造機械を購入するために、定期的にＢ銀行からお金を借りては、返済をしています。
そこで、そのような不便を解消するのが根抵当権です。
簡単に言いますと、ある不動産を担保とした時、この不動産を担保に「上限額（極度額）」（例：極度額1000万円）と「債権の種類」（例 銀行取引、売買取引、消費貸借取引、手形貸付取引、商品供給取引等）を決め、この範囲内で何度もお金を貸し借りできる権利です。
抵当権では「この１０００万円のお金を貸した時の担保」として設定されるもので、債権が特定されていますよね。
一方、根抵当権は債権の種類は決まっていますが、特定されていません。
難易度
また、一般の人にはなかなか馴染みがない、ということも理解に苦しむところではあります。
よって、宅建本試験においても、ほかの論点に比べて設問の難度は高いと言えますが、基本的な知識を問われているので、過去問で出た知識を習得することで対応は可能です。
出題頻度
ですので、頻度としてはそれほど高いとは言えません。
配点はどれくらいある？
を考えると、そこまで時間を割く必要はありません。
しかし、１点で笑うこともあれば、１点で泣くこともあるのが試験です。
押さえるべきポイントをしっかりとおさえて、あまり深入りしないこと。過去問を解いてもあまり考え込まないことがポイントになってきます。
本試験で仮に出題されて、一読してわからなかった場合は、気にせずに次の問題に切り替えるべきです。
【根抵当権】押さえるべき出題分野&勉強する際のポイント！
では、次に、宅建試験に出題される「根抵当権」の出題分野と勉強する際のポイントについて紹介します！
出題分野
宅建試験では根抵当権のうち、
などから出題されます。
以下、各分野について押さえるべきポイントを解説します。
元本確定
根抵当権の場合、債務をすべて弁済したとしても、消滅しません。
期日を設定している場合は、その期日が到来した日に残っている債務について返済義務があります。
また、元本の確定すべき期日を設定していないときでも、根抵当権の設定の時から３年を経過したときは、担保すべき元本の確定を請求することができます。
そして、元本が確定すれば、普通の抵当権と同じ扱いになります。
根抵当権の変更
根抵当権の変更は、基本的に根抵当権設定者と根抵当権者の合意によって行いますが、利害関係人の承諾を要する場合もあります。
押さえるべきポイントは、
です。
承諾の有無の見極めは、
という点を考えて覚えてください。
極度額の変更については後述しますが、以下、被担保債権の範囲の変更、債務者の変更、元本確定期日の変更について要点だけ述べます。
被担保債権の範囲の変更
被担保債権の範囲の変更については、
についても、利害関係人の承諾は不要です。
債務者の変更
債務者の変更については、元本確定前は利害関係人の承諾なく可能ですが、元本確定後はたとえ利害関係人の承諾があってもできません。
元本確定期日の変更
元本確定期日の変更は、元本確定前であれば、利害関係人の承諾なく可能ですが、元本確定後はたとえ利害関係人の承諾があってもできません。
根抵当権の特徴
根抵当権の特徴についても出題傾向にありますので、ポイントを押さえておいてください。
債務をすべて弁済しても、根抵当権は消滅しない
元本確定前は債務をすべて弁済しても、根抵当権自体は消滅しません。このことを「附従性がない」といいます。
逆にいうと、債務をすべて弁済しても、根抵当権の極度額の範囲で、新たな借り入れを起こすことが可能です。
被担保債権の範囲が決まっている
どのような債権でも根抵当権で保証されるわけではありません。包括的な根抵当権は禁止されています。
随伴性がない
根抵当権の元本確定前は、たとえ債務が第三者に譲渡されたとしても、根抵当権は債権の譲受人に当然に移転しません。
根抵当権の効力の範囲
これに対して、抵当権は、他の債権者がいれば、利息は最後の２年分のみしか優先弁済を受けることができません。
極度額の変更
この極度額の変更を、根抵当権者と根抵当権設定者が自由に行えるとなると、後順位の担保権者に損失を与えます。
そこで、極度額の変更については利害関係人の承諾を必要とします。
ここで、覚えておいていただきたいのは、増額する場合はもちろん、減額する場合にも利害関係人の承諾が必要であるということです。
勉強する際のポイント
さて、最後に根抵当権を学習する際のポイントについて紹介します！
基本的なところをしっかり押さえる！
もちろんどのような制度であるか、というイメージをまずしっかりと頭の中に入れておくことが必要です。
根抵当権は複雑で覚えることも多いので、上記に挙げた項目を最低限だけ押さえて、深入りすることは避けてください。
そして、過去問できちんと知識を習得しておけば、根抵当権対策としては十分です。
まとめ
今回は、宅建の試験で出題される「根抵当権」について詳しく紹介しました！
根抵当権は深入りをさけ、基本的な事項だけをきっちりとおさえることです。
学習する際には根抵当権の制度趣旨から、実際に事例を考えてポイントを押さえていくとわかりやすいので、おすすめです。
根抵当権は確かに出題頻度も低く、かつ、難問の類ですが、単純な知識を問われているだけですので、基本事項だけしっかり押さえて得点源にしていただきたいと思います。
